Entendiendo Foreclosure

Es un comentario desafortunado, pero cuando la actividad economica declina y la actividad de viviendas declina mas propiedades entran en el proceso de foreclosure.  Alto interes de tasa y el financiamiento creativo tambien fueron factores contribuyentes.

Cuando los precios se aceleran repentinamente durante un periodo de bonanza de bienes y raices, muchas personas recurren a cualquier metodo disponible para envolucrarse en el Mercado por medio de inversiones de casas de vacaciones, casas para alquilar, y cambiando su residencia principal por una mas costosa.  En algunos casos, el propietario adquiere prestamos de alto interes y un Segundo, tercero, o hasta cuarto escrituras de fideicomiso.  Muchos compradores anticiparon que los intereses bajarian y los precios del hogar seguirian subiendo.  Ninguno puede ocurrir, y los prestatarios pueden enfrentar un pago grande “balloon” que se vence muy pronto.  Cuando los pagos ya no se pueden hacer, el proceso de foreclosure es inevitable.

En el proceso de foreclosure, una cosa debes de recorder; como regla general, el prestamista prefiere recibir pagos que recibir la casa por medio de un foreclosure.  Los prestamistas no acostumbran a vender propiedades y en muchas ocasiones tratan de ayudar al propietario que se encuentra en problemas.  El mejor plan es comunicarte con tu prestamista antes que los problemas de pago se aproximen.  Si los pagos mensuales son muy grandes, puede que prestamista haga arreglos de pago alternativos hasta que el propietario mejore su posicion financiera.

Digamos que un propietario no ha pagado su hipoteca y no ha hecho ningun arreglo con su prestamista.  En este caso, el prestamista puede comenzar el proceso de foreclosure.  El prestamista pedira que el fideicomisario solicite un aviso de imcumplimiento de pago (Notice of Default) a la oficina de County Recorder.  Una copia del aviso sera enviada al propietario.

Si el imcumplimiento de pago fue por causa de un  balloon payment que no se pago, el prestamista puede exigir el pago de todo el prestamo.  Si el prestatario no puede pagar toda su hipoteca el prestamista puede pedirle al fideicomisario que venda la propiedad en una subasta publica.

En casos de ventas publicas, un aviso de venta debe publicarse en el periodico local y colocar el aviso en una via publica por tres semanas continuas.  Cuando el aviso de venta haya sido registrada, el propietario tendra hasta 5 dias antes de la fecha de la venta para pagar la deuda completa.  Si el propietario paga lo debido, la escritura de fideicomiso sera restablecida y los pagos hipotecarios regresaran a su normalidad con el proposito de que el propietario haga arreglos con el prestamista para posponer la venta de la propiedad.  No obstante, si no se puede posponer, la propiedad sera puesta para venta de subasta.  En la subasta, los compradores deberan pagar la suma que ofrecieron con efectivo o cheque de banco.    El prestamista puede ofrecer una “oferta de credito” que cubra la deuda.

Con la reciente atencion que se le esta dando a foreclosure, tambien ha habido interes en comprar casas en foreclosure.  Sin embargo, el comprador tiene que tener cuidado.  Es muy posible que propiedades que pasaron por el proceso de foreclosure cargan impuestos atrasados, embargos, y titulos manchados.  Un comprador debe estar preparado y pedirle a su compania de titulo local por information sobre estos posibles problemas.  El seguro de titulo puedo o no estar disponible despues de una venta de foreclosure y varias excepciones podran ser incluidas en cualquier poliza de seguro de titulo que se le otorga al comprador de una propiedad en foreclosure.

Reprinted with permission from the CLTA.  Information deemed reliable but not guaranteed. (02/08)

Please check with your state or local land title association for applicable laws.